Vous êtes propriétaire bailleur ? Vous avez rédigé vous-même le contrat de location ? Vous avez utilisé un modèle ? Saviez-vous que le notaire peut se charger de la rédaction de ce document ? Le propriétaire, le locataire et l’officier ministériel signent le bail notarié. Il concerne le bail d’habitation (location vide ou meublée), le bail professionnel, commercial et les baux ruraux.

 

Le rôle du notaire lors de la rédaction du bail locatif

 

Lors de la rédaction du bail notarié, le rôle du notaire est de s’assurer d’un certain nombre d’éléments concernant les parties, les clauses du contrat, puisqu’il s’agit d’un acte authentique. C’est ce qui le distingue avec le bail signé entre le propriétaire et son locataire.

 

Quelle est la différence entre un bail notarié et un bail sous seing privé ?

 

Le propriétaire rédige souvent le bail sous seing privé. Il peut également se servir d’un modèle. Le contrat de location doit contenir des mentions obligatoires. Le bailleur doit donc être vigilant afin de respecter la législation en vigueur. Le locataire doit le signer.

 

Le notaire rédige le bail notarié. Il participe à la signature au même titre que le propriétaire du logement et son locataire.

 

Comment le notaire intervient-il dans le cadre d’un bail notarié ?

 

Le notaire procure une garantie par la rédaction du contrat de location. C’est un professionnel de l’immobilier qui va apporter une sécurité aux deux parties.

 

Le notaire va s’assurer de plusieurs points qui ont trait au contenu du bail et à la capacité juridique des parties. Il va vérifier :

• le titre de propriété du logement et que le bailleur est bien le propriétaire.
• la capacité du locataire à signer le bail (absence de tutelle ou de curatelle) ;
• que le contrat est équilibré (droits et obligations des parties). Le bail ne doit léser ni le locataire ni le propriétaire.
• que le contenu respecte la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 et la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462.
• si le bien est concerné par l’encadrement des loyers (communes en zone tendue comme Lille, Hellemmes, Mons-en-Baroeul)
• si le bien est concerné par le plafonnement des loyers (qui s’appliquent notamment à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, etc.)
• si le bien est situé dans une zone concernée par le permis de louer/diviser (qui s’applique dans certaines communes de Lille Métropole (notamment Lille, Hellemmes, Lezennes, etc).
• que toutes les pièces devant être annexées au bail sont présentes (diagnostic technique, loi Carrez, etc.).

 

Comment le notaire peut-il conseiller le propriétaire en droit fiscal ?

Lors de la préparation du projet de mise en location, le notaire va orienter le propriétaire sur la fiscalité la plus appropriée à sa location par rapport à son profil. Et ce tant sur l’imposition des loyers (revenus fonciers (location nue), bénéfices industriels et commerciaux (LMNP ou LMP), impôt sur les sociétés) que sur la soumission ou non du loyer à la taxe sur la valeur ajoutée. 

Le notaire veillera également à ce que le projet réponde à toutes les obligations fiscales auxquelles le bailleur a pu souscrire pour profiter d’un avantage fiscal (Loi dite PINEL, etc).

Quel est le coût de la rédaction d’un bail notarié ?

 

Le coût d’un bail de location écrit par un notaire peut être un inconvénient. Ce sont des frais qui s’ajoutent. Cependant, il n’est que limité.

 

Les tarifs d’un notaire sont réglementés. L’article A. 444-103 de l’arrêté du 26 février 2016 précise que pour le bail d’habitation, le montant des émoluments correspond à un demi-mois de loyer (en sus du coût des débours et formalités). C’est la même chose pour le bail professionnel ou rural qui concerne les professions libérales réglementées ou non.

 

Toutefois, pour un bail commercial, le coût est libre. Dans ce cas, le notaire informe à l’ouverture du dossier du coût par une lettre de mission et soumet une convention d’honoraires qui spécifie le montant de la rédaction du bail notarié (article 444-1 du Code de commerce).

 

 

Bon à savoir : Qui supporte le coût du contrat de location notarié ? Dans le cadre d’un bail d’habitation notarié, les frais sont en général partagés entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, le montant payé par le locataire ne peut pas dépasser à la fois : La moitié des frais facturés Et un montant maximum calculé à partir d’un prix TTC par m² de superficie habitable qui varie selon la zone où se situe le logement (zone très tendue, tenue ou non tenue). Par exemple à Lille, Hellemmes et Mons-en-Baroeul c’est 10 € TTC maximum par m². Dans le cadre d’un bail commercial/professionnel/rural notarié, il n’y a pas de règle mais dans la majorité des cas, c’est le locataire qui règle ces frais.

 

Quel est le délai pour signer un bail notarié ?

En général, il ne faut compter que quelques jours dès que le propriétaire et le locataire ont transmis les pièces au notaire, pour avoir un rendez-vous et signer le bail. 

Quels sont les avantages de confier la rédaction d’un contrat de location à un notaire ?

 

Le bail notarié présente plusieurs avantages. C’est avant tout une sécurité pour les deux parties. Surtout, le contrat de location rédigé par un notaire dispose de la force exécutoire. 

 

La signature d’un bail notarié : une garantie juridique pour le bailleur et le locataire

 

Le bail d’habitation rédigé par un notaire est un acte authentique. Il dispose donc d’une date certaine puisque l’officier ministériel l’enregistre. De ce fait, il est opposable aux tiers.

 

Le contrat de location notarié est un acte authentique qui ne peut pas être contesté. Les vérifications préalables du notaire (contenu du bail et de la capacité des parties) lui confèrent une force probante.

 

La force exécutoire du bail notarié

 

Le contrat de location rédigé par un notaire dispose de la force exécutoire. C’est un avantage considérable surtout en cas de retards de paiements de la part du locataire, car le bail a déjà la même force qu’un jugement. 

 

En effet, le bail contient nécessairement une clause sur l’obligation de payer le loyer. En cas d’impayés de loyers, le notaire transmet la copie exécutoire au propriétaire. Ce dernier l’adresse à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour faire appliquer le bail. Le bailleur peut se passer d’une décision de justice puisque le bail notarié a force exécutoire. Il gagne du temps. 

 

 

Le recours à un notaire pour la rédaction d’un bail notarié présente de nombreux avantages. C’est une garantie juridique à la fois pour le locataire et pour le propriétaire. C’est un atout majeur surtout dans le cas d’un impayé de loyer puisque le bail notarié a force exécutoire.

 

 

Les trois points clés à retenir : ●  Le bail notarié est un acte authentique rédigé et signé par le notaire, le propriétaire et le locataire. ●  Le coût de l’acte est partagé entre le propriétaire et le locataire dans le cadre d’un bail d’habitation et représente un demi-mois de loyer. Pour un bail commercial, le tarif est fixé et réparti librement  ●  Le bail notarié présente de nombreux avantages : sa date certaine et sa force probante le rendent opposable aux tiers. Il dispose de la force exécutoire, ce qui est particulièrement intéressant en cas d’impayés de loyers.