La tontine, ou clause d’accroissement, est un mécanisme juridique permettant à plusieurs acquéreurs d’un bien immobilier de prévoir que le dernier survivant deviendra plein propriétaire du bien. Cette clause peut être insérée dans un acte notarié lors d’une acquisition immobilière et offre une protection patrimoniale efficace, notamment pour les couples non mariés. Cependant, elle comporte des implications fiscales et successorales spécifiques, nécessitant l’accompagnement d’un notaire.

Qu’est-ce que la tontine ?

La tontine est un pacte conclu entre plusieurs acquéreurs d’un logement ou d’un appartement, stipulant que le bien reviendra en totalité au dernier survivant. Elle peut être intégrée à un contrat d’achat immobilier et se distingue de l’indivision, où chaque acquéreur possède une part déterminée du bien.

Différence entre tontine et indivision

Comment fonctionne une clause de tontine ?

Application lors de l’achat immobilier

Lors d’une acquisition immobilière, la clause de tontine est insérée dans l’acte notarié. Ainsi, aucun des acquéreurs n’est considéré comme plein propriétaire tant que l’un d’eux est en vie.

Transmission de la propriété au survivant

À la mort d’un tontinier, sa part ne revient pas à ses héritiers, mais directement au coacquéreur survivant, qui devient l’unique propriétaire du bien. Ce mécanisme permet d’éviter une succession, mais peut engendrer des droits fiscaux spécifiques.

Conséquences en cas de vente du bien

• Si tous les tontiniers sont d’accord, la vente est possible.
• En cas de désaccord, il peut être difficile de sortir d’une tontine, d’où l’importance d’un accompagnement notarial en amont.

Quels sont les avantages et inconvénients de la tontine ?

Avantages

• Protection du survivant : Très utilisé par les concubins ou les frères/sœurs habitant ensemble, ce mécanisme garantit que le survivant conserve la propriété du bien, sans risque d’indivision avec les héritiers du défunt.
• Sécurisation juridique : Le bien immobilier est exclu de la succession et revient intégralement au dernier survivant.
• Absence de partage : Contrairement à l’indivision, il n’y a pas de risque de conflits successoraux avec les héritiers.

Inconvénients

• Droits de succession élevés : Si la valeur du bien excède 76 000 euros, les droits de mutation au taux classique peuvent s’appliquer.
• Irrévocabilité : La clause ne peut être modifiée sans l’accord de tous les tontiniers, rendant complexe toute revente ou séparation.
• Fiscalité stricte : En cas de décès, la transmission peut être soumise à des taxes élevées, notamment si les acquéreurs ne sont pas conjoints mariés.

Quelle est la fiscalité applicable à la tontine ?

Droits de succession et taxation

• Si la valeur du bien est inférieure à 76 000 euros, le bien est transmis sans droits de mutation.
• Si la valeur dépasse ce seuil, la transmission est assimilée à une donation ou une succession, avec une taxation allant jusqu’à 60 % si le bénéficiaire n’est pas un conjoint marié.

Différences selon le statut des acquéreurs

Quelle est la place de la tontine dans un achat immobilier ?

Intégration dans l’acte notarié

Le notaire rédige la clause de tontine dans l’acte d’achat, en précisant :

• La répartition des parts entre les acquéreurs.
• Les conditions d’accroissement de la propriété au profit du survivant.
• Les impacts fiscaux et successoraux.

Application aux couples et concubins

La tontine est particulièrement adaptée aux couples non mariés, leur permettant d’éviter la requalification en succession classique. Toutefois, pour limiter les contraintes fiscales, une donation ou une acquisition via une SCI peut être envisagée.

Différences avec l’indivision et la SCI

Peut-on annuler ou modifier une clause de tontine ?

Modification ou sortie du contrat tontinier

• Nécessite l’accord de tous les tontiniers.
• En cas de séparation, le bien ne peut être partagé qu’avec l’accord des deux parties.
• Le recours à un notaire ou à la justice peut être nécessaire en cas de conflit.

Impact en cas de séparation ou de vente

Si l’un des tontiniers souhaite vendre sa part, la clause de tontine empêche une cession unilatérale, ce qui peut bloquer la transaction immobilière.

Tontine et succession : quelles alternatives ?

• Donation entre époux : Offre une protection successorale similaire avec une fiscalité plus avantageuse.
• SCI (Société Civile Immobilière) : Permet d’optimiser la transmission du patrimoine en évitant les droits de mutation élevés.
• Assurance-vie : Complément efficace pour protéger un conjoint survivant, sans impacter la propriété du bien.