La vente en viager est une transaction immobilière (vente) permettant à un vendeur, appelé crédirentier, de céder un bien à un acquéreur, dit débirentier, en échange d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. Encadrée par le droit immobilier, cette opération requiert l’intervention d’un notaire pour garantir la sécurité juridique de la transaction et fixer les conditions du contrat.

Qu’est-ce qu’une rente viagère ?

La rente viagère est une somme versée périodiquement (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) par l’acquéreur au crédirentier en échange de la propriété d’un logement ou d’une maison. Le versement de cette rente prend fin au décès du crédirentier.

Il existe deux types de vente en viager :

• Le viager libre : L’acheteur dispose immédiatement du bien immobilier et peut l’occuper ou le louer.
• Le viager occupé : Le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) jusqu’à son décès, ce qui réduit le montant de la rente.

Comment fonctionne une vente en viager ?

Le rôle du notaire dans la transaction

Le notaire accompagne les parties à chaque étape du contrat :

• Estimation de la valeur vénale du bien.
• Calcul du bouquet et de la rente viagère.
• Rédaction et signature de l’acte notarié garantissant l’exécution du contrat.
• Prendre les garanties nécessaires.

Distinction entre bouquet et rente viagère

• Le bouquet : Il s’agit d’un capital versé au moment de la signature de l’acte. Son versement n’est pas obligatoire mais permet de réduire le montant des rentes.
• La rente viagère : Son montant est fixé en fonction de plusieurs critères, notamment l’espérance de vie du vendeur et la valeur du bien immobilier.

Quels sont les éléments clés d’un contrat de vente en viager ?

Détermination du prix et des droits du vendeur

Le prix vénal du bien est déterminé selon plusieurs critères :

• L’âge du crédirentier (plus il est jeune, plus la rente sera élevée).
• La valeur du bien immobilier (appartement, maison).
• L’existence ou non d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui réduit la valeur du bien.

Viager occupé

Dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier conserve l’usage pour habiter du bien, ce qui signifie qu’il peut y vivre mais ne peut pas le louer. L’acquéreur détient la propriété sans le droit d’habiter, qu’il récupère pleinement à la disparition du vendeur.

Comment est calculée la rente viagère ?

Le montant de la rente dépend de plusieurs facteurs :

• Valeur du bien estimée par le notaire.
• Barème viager utilisé pour calculer l’espérance de vie du crédirentier.
• Taux de rente viagère, qui reflète le rendement attendu pour l’acquéreur.

Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) impacte directement la valeur du bien : plus le crédirentier est jeune, plus la décote appliquée sur le bien est importante.

Quels sont les avantages et inconvénients de la rente viagère ?

Avantages pour le vendeur (crédirentier)

• Revenus garantis à vie, assurant un complément de retraite.
• Occupation du bien immobilier en cas de viager occupé.
• Sécurisation de la transaction par un acte notarié.

Avantages pour l’acheteur (débirentier)

• Investissement immobilier avec décote en cas de viager occupé.
• Paiement échelonné via la rente viagère, sans recourir à un crédit immobilier classique.

Inconvénients

• Pour le vendeur : Le crédirentier ne peut pas transmettre le bien à ses héritiers.
• Pour l’acheteur : Le montant total payé peut dépasser la valeur initiale du bien si le crédirentier vit longtemps.

Quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?

Obligations du crédirentier

• Entretenir le bien immobilier, sauf clause contraire dans l’acte notarié.
• Ne pas céder son droit d’occupation à un tiers.

Obligations de l’acquéreur

• Paiement régulier des rentes viagères.
• Prise en charge de certaines charges et taxes, selon le contrat.

En cas de non-paiement des rentes, la résiliation du contrat peut être demandée et le bien peut être récupéré par le crédirentier.

Quelle fiscalité pour une rente viagère ?

Imposition des rentes

Les rentes viagères sont partiellement imposables en fonction de l’âge du crédirentier :

• 70 % imposables si le vendeur a moins de 50 ans.
• 50 % imposables entre 50 et 59 ans.
• 40 % imposables entre 60 et 69 ans.
• 30 % imposables après 70 ans.

Taxation des plus-values

En cas de revente, l’acheteur peut être soumis à la taxation des plus-values immobilières, selon le régime fiscal applicable.

Quel est le rôle du notaire dans une vente en viager ?

L’intervention du notaire est indispensable pour sécuriser la transaction et garantir le respect des engagements des parties. Ses missions comprennent :

• Vérification du titre de propriété et de l’état du bien.
• Rédaction du contrat de vente en viager en précisant les conditions de paiement.
• Calcul du montant du bouquet et des rentes viagères.
• Sécurisation juridique de l’acte notarié pour éviter tout contentieux.

Le prêt viager hypothécaire

A la différence d’une vente en rente viagère, le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier obtient une somme d’argent prêtée par la banque, pour en profiter pour un besoin particulier (travaux, maison de retraite, etc) durant sa vie. Il y a deux formes de remboursements :

• In fine : Au décès de l’emprunteur et par la garantie prise par la banque, cette dernière devient propriétaire du bien immobilier de l’emprunteur, selon des conditions et modalités financières fixées dans le contrat de prêt initial. A moins que les héritiers de l’emprunteur ne rembourse la dette
• Amortissable : Le prêt est remboursé périodiquement avec intérêt par l’emprunteur. Si le prêt n’est pas remboursé au moment de la vente, la banque doit être remboursée en priorité. Si le prêt n’est pas remboursé au moment du décès, la banque peut vendre le bien pour se faire rembourser ou les héritiers peuvent rembourser la dette s’ils souhaitent garder le bien.