La division d’un immeuble en plusieurs lots ou en volumes nécessite une organisation juridique rigoureuse, encadrée par la Loi. Selon la configuration du bien, différentes options sont possibles : mise en copropriété, division en volumes, ou encore scission d’une copropriété existante. L’intervention d’un notaire est essentielle pour assurer la conformité de l’opération et sécuriser les droits des propriétaires et des copropriétaires.

Qu’est-ce qu’un ensemble immobilier et une division d’immeuble ?

Un ensemble immobilier est constitué de plusieurs bâtiments ou parties d’immeubles, pouvant être affectés à des usages différents (habitation, commercial, tertiaire, etc.).

La division d’immeuble consiste à séparer un bien en plusieurs entités distinctes pouvant être cédées ou louées indépendamment. Cette opération peut s’effectuer :

• Par la création d’une copropriété, soumise aux règles du Code civil et nécessitant un règlement de copropriété.
• Par une division en volumes, permettant de distinguer juridiquement différentes parties d’un même bâtiment, sans indivision.
• Par une scission de copropriété, qui divise un ensemble en plusieurs copropriétés indépendantes.

Quels sont les modes de division d’un immeuble ?

1. La copropriété classique

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété fixe l’organisation des lots ainsi que les droits et obligations des copropriétaires. Chaque lot est composé :

• D’une partie privative (appartement, local commercial…).
• D’une quote-part des parties communes (escaliers, toiture, couloirs…).

2. La division en volumes

Ce mode d’organisation repose sur la séparation d’un bâtiment en volumes distincts, indépendants juridiquement, sans indivision ni parties communes. Ce dispositif est souvent utilisé pour des ensembles immobiliers complexes, comme des centres commerciaux ou des immeubles mixtes (bureaux et logements).

3. La scission de copropriété

Une scission consiste à diviser une copropriété en plusieurs entités autonomes. Chaque copropriété nouvellement créée dispose alors de son propre syndicat de copropriétaires, facilitant ainsi la gestion des bâtiments séparés.

Comment organiser la division d’un immeuble ?

L’intervention d’un notaire est indispensable pour structurer juridiquement la division d’un immeuble. Plusieurs étapes sont nécessaires :

1. Analyse du statut juridique de l’immeuble :
   • Vérification de la propriété et des servitudes existantes.
   • Examen du règlement de copropriété en cas de mise en copropriété.
2. Élaboration de l’état descriptif de division :
   • Identification et numérotation des lots ou volumes.
   • Détermination des quotes-parts et affectation des charges.
3. Rédaction et enregistrement des documents juridiques :
   • Rédaction du règlement de copropriété en cas de mise en copropriété.
   • Publication des actes auprès des services de publicité foncière.

Quelle est la procédure de division d’un ensemble immobilier ?

1. Mise en copropriété

La mise en copropriété implique :

• L’intervention sur le terrain d’un géomètre-expert.
• L’établissement d’un état descriptif de division par le notaire.
• L’enregistrement auprès des services publics.
• La création (et l’immatriculation) d’un syndicat des copropriétaires chargé de la gestion de l’immeuble.

2. Division en volumes

Ce mode de division nécessite :

• L’intervention sur le terrain d’un géomètre-expert.
• La rédaction d’un état descriptif volumétrique.
• La mise en place de servitudes pour régir les interactions entre les volumes.
• L’enregistrement auprès des services publics.
• La création, le cas échéant, d’une association syndicale pour gérer les rapports entre les volumes.

3. Scission de copropriété

Lorsqu’un bâtiment ou un lot peut être détaché de l’ensemble, la scission s’opère via :

• Un vote en assemblée générale des copropriétaires.
• L’enregistrement des nouvelles entités en tant que copropriétés distinctes.

Quels sont les droits et obligations des propriétaires ?

Les propriétaires et copropriétaires ont des droits et obligations précisés dans le règlement de copropriété ou les actes de division.

Droits des propriétaires

• Jouissance exclusive de leur lot privatif.
• Participation aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Possibilité de vendre ou louer leur lot immobilier.

Obligations des copropriétaires

• Contribution aux charges de copropriété.
• Respect des parties communes et du règlement intérieur.
• Participation aux travaux d’entretien et de rénovation.

Quelle fiscalité et imposition pour une division d’immeuble ?

La division d’un immeuble entraîne des conséquences fiscales spécifiques :

• Imposition des loyers : Les revenus locatifs générés sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
• Taxation des plus-values : En cas de revente d’un lot ou d’un volume, des droits de mutation et des taxes peuvent s’appliquer.
• TVA immobilière : Certaines divisions d’immeubles peuvent être soumises à la TVA, notamment dans le cadre d’opérations de construction ou de restructuration.

Le notaire joue un rôle clé pour optimiser la gestion fiscale et éviter toute erreur d’imposition.

Division d’immeuble et jurisprudence

Les règles encadrant la division d’immeubles évoluent en fonction des décisions de justice mais aussi des réglementations imposées par les villes (plan local d’urbanisme) et métropole (permis de diviser) par exemple.