Vous avez un projet immobilier ? Vous avez trouvé le logement (maison ou appartement) qui vous convient ? Le prix de vente n’est pas la seule chose dont vous devrez vous acquitter. Vous aurez également des frais à payer auprès du notaire. Plusieurs solutions existent pour le financement des frais de notaire.

 

En quoi consistent les frais de notaire pour un achat immobilier ?

 

Le financement d’un achat immobilier inclut le prix du bien, mais aussi le coût et les intérêts du crédit souscrit auprès de la banque. L’acquéreur doit également prendre en compte les frais de notaire. Ils sont incontournables et servent en majorité à payer des impôts à l’État.

 

Que contiennent les frais de notaire pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ?

 

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier se décomposent en trois grandes catégories : les impôts et les taxes, les débours et la rémunération du notaire.

 

Les droits d’enregistrement pour l’achat d’un bien immobilier

 

Appelés également taxe de publicité foncière, ils sont destinés à l’État et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les collecter et d’appliquer un taux fixé en fonction de la situation géographique et du prix du bien.

 

Deux types de taux existent :

• Le taux normal pour un logement ancien ;
• Le taux réduit pour un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

 

Plusieurs taux sont applicables :

• La taxe communale est de 1,20 %.
• Le droit départemental est de 4,50 % (le Morbihan, l’Indre, l’Isère et Mayotte ont un taux de 3,80 %). Le taux réduit est de 0,70 %.
• Les frais d’assiette et de recouvrement sont un pourcentage de la taxe départementale. Ils sont de 2,37 % avec un taux réduit de 2,14 %.
• La contribution de sécurité immobilière est de 0,10 %.

 

 

Bon à savoir : Le droit de modification du taux par les Conseils départementaux. Après délibération, un conseil départemental peut le modifier. Le taux minimum est de 1,20 % et le taux maximum de 4,50 %. Dans les communes de Lille Métropole, comme Lille Hellemmes et Mons-en-Baroeul, on applique le taux maximum.

 

 

Les débours et les formalités du notaire

 

Il s’agit des sommes que le notaire doit payer pour constituer le dossier pour un achat immobilier au nom de l’acquéreur et permettre la signature de l’acte définitif.

 

Par exemple :

• Des documents et formalités du service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) ;
• Des documents d’urbanisme demandés aux mairies ;
• Des autres documents nécessaires à la rédaction de l’acte, les diagnostics, etc.

 

La rémunération du notaire dans le cadre d’une acquisition immobilière

 

Ce sont les émoluments et ils sont fixés par la loi et l’arrêté du 20 février 2020, fixant les tarifs réglementés des notaires.

 

C’est un taux dégressif qui s’applique selon la tranche d’assiette :

 

• De 0 à 6 500 euros : 3,870 % ;
• De 6 500 à 17 000 euros : 1,596 % ;
• De 17 000 à 60 000 euros : 1,064 % ;
• Plus de 60 000 euros : 0,799 %.

 

 

Prenons un exemple : Calcul des émoluments du notaire pour un bien de 300 000 euros. ●  De 0 à 6 500 euros = (6 500 × 3,870) / 100 = 251,55 euros. ●  De 6 500 à 17 000 euros = [(17 000 – 6500) × 1,596] / 100 = 167,58 euros. ●  De 17 000 à 60 000 euros = [(60 000 – 17 000) × 1,064] / 100 = 457,52 euros. ●  Plus de 60 000 euros = [(300 000 – 60 000) × 0,799] / 100 = 1 917,60 euros.   Le total des émoluments du notaire s’élève à 2 794,25 euros hors taxes.  Il faudra y ajouter le coût des formalités d’environ 850 euros hors taxes. Les débours sont d’ environ 400 euros hors taxes. Les droits d’enregistrement 17.420 euros  La TVA de 728,85 euros.  Soit au total un coût d’environ +/- 22.193,10 euros, toutes taxes comprises.

 

 

 

 

Comment estimer les frais de notaire pour un projet d’achat de logement ?

 

L’acquéreur qui supporte les frais de notaire (article 1593 du Code civil) a plusieurs possibilités pour connaître ces frais :

• Faire le calcul lui-même, après avoir pris connaissance des taux applicables.
• Faire une simulation en ligne, Calculez avec l’outil de simulation de l’ANIL, vos frais de notaire
• Demander à son notaire.

 

Les frais de notaire pour un bien ancien sont généralement compris entre 7 et 8 %. En revanche, pour un achat dans le neuf, ils sont compris entre 2 et 3 %.

 

 

Pour aller plus loin : pourquoi le taux est-il réduit pour un bien neuf ou en VEFA ? Les frais d’acquisition sont moins importants dans l’immobilier neuf, car le prix d’achat inclut la TVA en VEFA.

 

 

Les frais de notaire peuvent-ils être réduits lors d’une acquisition immobilière ?

 

Ils peuvent être diminués grâce à une remise du notaire directement, mais aussi par d’autres moyens.

 

La remise du notaire pour ses frais

 

Le notaire peut appliquer une remise de 20 % maximum pour les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 euros. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2021, mais uniquement sur les émoluments du notaire.

 

Cette remise peut aller jusqu’à 40 % dans certains cas spécifiques, tels que l’achat de bureaux, d’un logement social, etc., pour les tranches d’assiette supérieures ou égales à 10 millions d’euros.

 

Les autres moyens pour réduire les frais de notaire

 

Il en existe plusieurs :

 

• Négocier le prix d’achat de la maison ;
• Soustraire les frais d’agence de la base taxable (c’est le cas lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils seront comme le prix de vente soumis aux frais de notaire);
• Déduire la valeur du mobilier (reprise mobilière) qui est vendu dans le logement. Cela consiste à lister dans le compromis les meubles qui restent dans la maison (cuisine équipée par exemple), et à leur donner une valeur (moins de 5% du prix de vente). La valeur des meubles ne sera pas soumise aux frais de notaire.

 

Comment financer les frais de notaire ?

 

Le financement des frais de notaire peut se faire de différentes façons. En effet, l’acquéreur peut régler ces frais grâce à son apport personnel, ou par son prêt immobilier.

 

L’apport personnel pour payer les frais de notaire

 

L’apport personnel est le financement le plus simple et le plus courant. Il peut venir d’un héritage, des économies (plan épargne logement, compte épargne logement, livret A, etc.).

 

L’apport personnel représente un avantage pour l’emprunteur. En effet, c’est un argument lors de la demande de crédit, puisque cela évite à la banque de financer ces frais et réduit le coût du crédit pour l’acquéreur.

 

Parfois cet apport peut venir d’un don (donation) ou d’un prêt familial, il est important de le préciser au notaire afin qu’il puisse le mentionner dans votre titre de propriété.

Financer les frais de notaire avec son prêt immobilier

 

La simulation de financement des banques prend en compte plusieurs éléments. En effet, elle englobe le prix d’achat de la maison, le coût et les intérêts, l’assurance du crédit et les frais de garantie. Elle peut également inclure les frais de notaire lorsque l’emprunteur n’a pas ou peu d’apports personnels.

 

L’acquéreur peut solliciter sa banque ou faire appel à un courtier pour comparer les offres de prêt. Il est désormais plus rare que les établissements bancaires couvrent le financement des frais de notaire.

 

Les banques prennent d’autres éléments en compte, et pas simplement l’apport personnel. Elles se prononcent en fonction de l’âge des emprunteurs, de la situation professionnelle, du taux d’endettement. 

 

Il existe un moyen parfois admis pour se faire financer les frais de notaire lorsque la banque ne veut pas les financer, c’est d’indiquer dans le compromis que les frais de notaire sont payés par le vendeur et par conséquent le prix de vente est augmenté d’autant entre les parties. Cela ne change rien pour le vendeur, mais cette technique appelée “acte en mains” permet à l’acquéreur de ne payer qu’un prix de vente (qui englobe le total à payer) qu’il pourra se faire financer en totalité par un emprunt bancaire.

 

Quand faut-il verser le montant des frais de notaire ?

 

Les frais de notaire sont à payer au moment de la signature de l’acte définitif de la vente. Dans la pratique, le notaire demande au début de votre projet un acompte d’une modique somme et vous adresse à la fin (en général une semaine avant la signature) un décompte financier avec le montant des sommes dues auxquelles se déduit le règlement du dépôt de garantie acquitté à la signature du compromis de vente et éventuellement l’acompte déjà versé. Le versement se fait toujours entre les mains du notaire, c’est à dire sur son compte bancaire à la Caisse des dépôts et consignations. 

 

 

Pour aller plus loin : le paiement des frais de notaire selon une estimation. Lors de la signature de l’acte authentique, les frais résultent d’une estimation. Ils peuvent être ajustés dans les deux à six mois à réception du titre de propriété. L’acquéreur peut recevoir le plus souvent un remboursement ou dans de rare cas peut devoir encore de l’argent au notaire.

 

 

Le financement des frais de notaire peut donc se faire grâce à l’apport personnel ou se financer par la banque lors de la demande de crédit. Ils représentent une part non négligeable dans l’achat d’un logement. Ils ne servent pas uniquement à la rémunération du notaire, mais essentiellement à régler des taxes à l’État et aux collectivités, et les différents frais de formalité.

 

 

Les trois points clés à retenir : ●  Les frais de notaire se décomposent en trois grandes catégories : les frais de formalité et les débours, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire. ●  Les frais de notaire peuvent être réduits. Le notaire est en droit d’appliquer une remise sur ses émoluments. D’autres moyens permettent de les baisser, comme soustraire le mobilier du prix de vente, etc. ●  Le financement des frais peut se faire grâce à un apport personnel, ou la totalité par le prêt bancaire.